2009-ben - a kínálatot tekintve- még erősen növekedett a kiskereskedelmi ingatlanok piaca, habár inkább a kisebb városokban, mint Budapesten vagy a nagyvárosokban. Az elmúlt évek plázalázát jellemzi, hogy a mai teljes kiskereskedelmi állomány fele nem idősebb öt évnél, a 100.000 fő alatti településeken pedig az üzlethelyiségek kétharmada 2006 után épült. Természetesen a kiskereskedelemben is erős a recesszió hatása, egyéb ingatlanszektorokhoz hasonlóan itt is gyenge keresletbe ütközött a dinamikus állománynövekedés. A fejlesztői oldal reakciója nem meglepő: a következő két évben az új átadások volumene a 2005 körül látott szintre csökken – áll a CB Richard Ellis (CBRE) legújabb, magyarországi kiskereskedelmi piacról készített elemzésében.
Modern kiskereskedelmi ingatlanállomány
Az üzlethelyiségek számára kiadható terület hazánkban 2009 novemberében elérte az 1,8 millió négyzetmétert. Ez a szám magában foglalja az elmúlt 15 év kiskereskedelmi célú fejlesztéseit, legyen szó klasszikus, belvárosi, fedett bevásárlóközpontokról, vagy városszéli, tipikusan egy felszíni parkoló köré épített kereskedelmi parkokról. Habár még mindig a bevásárlóközpontok összterülete a nagyobb - mintegy 62%-a a teljes állománynak -, a kereskedelmi parkok területaránya öt év alatt 11%-ról 38%-ra emelkedett.
Közel a kétmillió?
Idén mintegy 190.000 m2 területtel bővült a hazai kínálat, ami már látványosan kisebb növekedés, mint a tavaly számolt 270.000 m2. A közeljövőt tekintve ez a csökkenés folytatódik: jelenleg alig 200.000 m2 terület áll építés alatt országszerte, 2011 vége előtt várható átadással. Minden bizonnyal a kétmilliomodik „pláza-négyzetméterre” még jó másfél évet várnunk kell. A tervezett projektek túlnyomó részét elnapolták, a fejlesztők most inkább a megszokott nagyvárosi központi lokációkra koncentrálnak, azaz inkább bevásárlóközpontot építenek, ha építenek egyáltalán. „Nem volt ez mindig így, a közelmúlt sokkal inkább szólt a kisvárosokról és a kereskedelmi parkokról, mint az évtized elején látott, most visszatérni tűnő klasszikus bevásárlóközpont-centrikus modellről.” –jellemezte az elmúlt évek fejlesztői magatartását Borbély Gábor, a CBRE magyarországi vezető elemzője.
A főváros már kisebbségben
Budapesten ma 835.000 m2 kiskereskedelmi terület található. A maradék közel egymillió négyzetméter fele-fele arányban oszlik meg a regionális városok (a nyolc 100.000 főnél magasabb lélekszámú város) és az egyéb városok között. Az elmúlt években a Budapesten kívül tapasztalt erős fejlesztői aktivitásnak köszönhető, hogy a főváros részesedése a 2004-es 67%-ról mára 46%-ra csökkent. A regionális városok aránya stabil volt, míg a legnagyobb növekedést felmutatva a 100.000 főnél kisebb városok részesedése a teljes kiskereskedelmi ingatlanállományban mára elérte a 28%-ot, míg öt évvel ezelőtt nem volt 10%.
Trendforduló: vissza a nagyvárosba
A kiskereskedelmi fejlesztéseket illetően az idei év még mindenképp a fővároson kívüli piacokról szólt. Habár a legnagyobb visszhangot a budapesti Allee avatása váltotta ki novemberben, országszerte idén kilenc másik projekt átadására került sor, és ennek a közel 150.000 m2 fejlesztésnek 90%-a kereskedelmi park formájában valósult meg. Ez a trend azonban megtorpanni látszik, a kereskedelmi parkok fejlesztése ugyanis lényegében leállt, míg bevásárlóközpont-építések még vannak folyamatban. „Előrejelzésünk alapján a Budapest-vidék arány várhatóan nem módosul tovább a közeljövőben, ahogyan a kereskedelmi parkok részesedése sem nő tovább a bevásárlóközpontok rovására.” – összegezte Borbély Gábor.
Stop Sign for Retail Developments
The focus of shopping center developments shifted outside of Budapest
2009 was still a strong year for retail developments in Hungary, however, to a smaller extent in Budapest and in the major regional cities and to a greater extent in small other towns. Half of the total stock has been built for the last five years and almost two third of all retail development in smaller towns for the last three – clear signal of the „plaza-boom” of recent years. Recession hits retail hard so the massive new supply has coupled with decreasing demand. No wonder that developers react with a stop – coming two years shall mark completion levels last seen in 2005-2006 – claims the latest Hungarian Retail Market Report of CB Richard Ellis.
Modern retail stock
The current stock in Hungary is at 1.8 million sq m, including all retail developments of the last 15 years which were built either as traditional, downtown shopping centres, or as out-of-town retail parks. Although shopping centres are still in majority, retail parks increased their share from 11% in 2004 to 38% in December 2009.
Close to two million?
This year completion was 190,000 sq m which is significantly down on 2008 with 270.000 sq m. Looking forward, this decline is likely to continue – 200,000 sq m or retail space is under construction with a scheduled delivery before end 2011. The two millionth sq m of „plaza” is still one and half year to go. Most planned projects have been postponed; developers keep focus on core markets (larger cities, downtown location) which favours shopping centres, if anything. „This is a change compared to the ambitions of previous years.”-commented Gábor Borbély, Senior Analyst of CB Richard Ellis, Budapest. ”In the last couple of years the story was more about strip-mall developments across the whole country, and now developers seem to take a U-turn back to the traditional SC-focused model typical in the first half of the decade.”
Budapest already in minority
Current stock in the capital reaches 835,000 sq m, while the remaining one million sq m splits equally between the groups of regional towns (i.e. towns with a population above 100,000 inhabitants each) and other towns. Development activity has been strong particularly outside of Budapest in recent years; therefore the capital’s share went down from 67% in 2004 to 46% now. Regional cities maintained share and the bulk of growth was registered in other towns, bringing their share up from below 10% in 2004 to 28% now.
Changing trends: back to the city
This year was loud due to many openings outside of Budapest: although the biggest hit was Allee shopping center in the capital, other nine other projects were completed; 90% of the 150,000 sq m development as retail parks. This trend is going to reverse now as retail park developments have basically stopped whereas shopping centre projects are (to some extent) progressing. „According to our forecast, the balance between Budapest and rest of the country is not going to alter further, nor will change the split between the two formats: shopping centres and retail parks.” – summarised Gábor Borbély.
|
